Alors, quel impact ce blocage a-t-il sur le marché immobilier ? Comment anticiper les évolutions à venir et adapter sa stratégie face à cette crise ? Décryptage.
Un gel des aides qui freine la rénovation et la valorisation des biens
MaPrimeRénov’ Ampleur : un levier clé pour la rénovation énergétique
Lancée le 1er janvier 2024, Ma Prime Rénov’Ampleur est devenue un dispositif incontournable pour améliorer l’efficacité énergétique des logements. Avec plus de 3 millions de ménages bénéficiaires et un budget de 4 milliards d’euros en 2024, cette aide a permis d’accélérer la rénovation et de rehausser la valeur de nombreux biens sur le marché.
Les chiffres montrent qu’un logement rénové énergétiquement peut voir sa valeur augmenter jusqu’à 28% selon la région, notamment dans certaines zones tendues ou l'écart entre un DPE G et A est parfois sans limites, dans le Rhône, il a été observé 38% d'écart...
Une suspension qui ralentit les projets en cours
Même si les acteurs de l'immobilier ont du mal à prendre en compte le dispositif Ma Prime Renov' Ampleur pour améliorer la vente des biens, c'est une solution clé pour améliorer le confort du logement, sa plus-value et bénéficier d'un soutien financier. Cela permet de faire passer de nombreux dossiers auprès des banques.
La suspension des paiements a eut pour effet de retarder des milliers de projets. Selon la Fédération Française du Bâtiment, plus de 120 000 chantiers étaient bloqués en ce début d’année 2025.
Voici un tableau récapitulatif des montants de l’aide Ma Prime Rénov’ Ampleur selon le niveau de revenu :
Malgré une baisse pour les revenus supérieurs depuis le 1 janvier 2025, la prime peut toujours aller jusqu'à 21 000€ et jusqu'à 63 000€ pour les revenus modestes, de quoi permette l'achat de bien à rénover son logement.
Moins d’incitations, plus d’hésitations chez les acquéreurs
Le gel des aides a affecté directement le comportement des acheteurs. Sans soutien financier, les acquéreurs sont moins enclins à investir dans un bien nécessitant des travaux. Le coût de la rénovation devient une charge supplémentaire qui ralentit les décisions d’achat et pousse certains projets à être abandonnés.
D’après une étude menée par SeLoger, 67 % des acheteurs potentiels déclarent qu’ils renonceraient à l’achat d’un bien nécessitant plus de 20 000 € de travaux si aucune aide publique n’était disponible. D’où l’importance de pouvoir accompagner et orienter son client.
Résultat : une baisse de la demande pour les biens à rénover, ce qui risque de prolonger les délais de vente et d’impacter les prix de certaines catégories de logements si les acheteurs ne sont pas rassurés.
Des conséquences directes sur le marché immobilier
Des délais de vente allongés pour certains types de biens
Les vendeurs de logements nécessitant des travaux doivent désormais composer avec des délais de vente plus longs. Un bien nécessitant des rénovations importantes mettait en moyenne 20 % de temps supplémentaire à se vendre en 2024 par rapport à un bien clé en main.
Dans certains cas, les transactions peuvent même être reportées, faute de solutions de financement adaptées pour les travaux. Certains acheteurs espèrent un retour à la normale rapide des aides et préfèrent attendre avant de finaliser leur acquisition.
Un effet sur la rentabilité des investissements locatifs
Les investisseurs locatifs sont aussi en première ligne. Sans aide pour rénover leurs biens, certains logements deviennent non conformes aux nouvelles normes énergétiques, notamment celles imposées par la loi Climat et Résilience
Prenons l’exemple d’un studio en centre-ville classé F au DPE. En 2024, son propriétaire comptait sur 8 000 € d’aides pour l’isoler et changer les fenêtres. Avec la suspension des subventions, ces travaux sont retardés et le bien risque d’être interdit à la location en 2025, entraînant une perte de revenus.
Il est donc important pour les acteurs de l'immobilier de s'entourer de partenaire pouvant accompagner leur client afin d'éviter et anticiper au maximum ce type de risque.
Bilan en Mars 2025
Vers une reprise des aides ?
Le gouvernement sous pression a fini par voter le budget et l'ANAH va donc retrouver son enveloppe budgétaire :
- Malgré l'impossibilité le payer, l'Anah a continué de travailler sur les dossiers
- Le retard commence déjà à être rattrapé dans certaine région
- Il faudra environ 4 à 6 mois pour retrouver un rythme de croisière idéal
Comment s’adapter en tant que professionnel de l’immobilier ?
L'importance en tant qu'acteur de l'immobilier de maitriser en partie les solutions de financement de l'ANAH :
- Être en mesure de rassurer vos acheteurs sur les travaux potentiels d'un bien E,F et G
- Pouvoir annoncer dès la recherche de bien les primes potentiels afin de pouvoir augmenter le budget des acheteurs
- Être en capacité d'annoncer le temps de retour sur investissement des travaux de rénovation énergétique
- Prendre en compte la valeur verte pour dédramatiser les travaux
Les opportunités à saisir
Malgré le ralentissement en début d'année des aides de l'ANAH, les biens classés E, F et G restent parmi les investissements les plus stratégiques.
Prenons un exemple concret : un bien évalué à 300 000 € et classé F nécessite 75 000 € de travaux pour atteindre une classification B. Une famille de 4 personnes avec un revenu annuel de 55 000 € peut bénéficier de 42 000 € de subventions et 33 000 € de prêt à taux zéro.
Résultat ? Après rénovation, leur bien pourrait être valorisé à 354 000 €, grâce à l'effet de la valeur verte, tout en offrant un meilleur confort et une réduction des charges énergétiques… Entre la prime et la plus-value, cette famille a gagné 96 000 € soit plus que le montant des travaux, et ce, sans compter la baisse des factures énergétiques.
Un marché à saisir
Les biens classés E, F et G représentent plus de 35 % du marché immobilier français.
Cela implique deux points majeurs :
Des opportunités d’investissement attractives : Pour les acheteurs, ces biens offrent un fort potentiel de rentabilité, notamment grâce aux aides à la rénovation et à l’augmentation de la valeur verte après travaux.
Un levier stratégique pour les professionnels de l’immobilier : Ceux qui sauront anticiper et structurer une offre autour de ces biens pourraient capter jusqu'à un tiers du marché immobilier français, prenant ainsi une longueur d’avance sur la concurrence.
Dans un contexte de transition énergétique, ces logements ne sont pas un frein, mais une véritable opportunité à exploiter.
Malgré tout, les professionnels de l’immobilier doivent redoubler de vigilance et d’anticipation pour accompagner au mieux leurs clients.
Dans un marché en pleine mutation, la sensibilisation et la vulgarisation des enjeux liés à la rénovation énergétique sont essentielles pour garantir la réussite d’un projet. Il est crucial d’informer les acheteurs et les vendeurs sur les aides disponibles, les obligations réglementaires et les bénéfices à long terme des travaux de rénovation.
Un accompagnement pédagogique et stratégique permettra aux acteurs de l’immobilier de transformer ces défis en opportunités et de sécuriser les transactions dans ce nouveau cadre.
